封閉式小區作為住房商品化政策激發出來的全新社區形態，對樓市競爭力的追求使之趨向于構建自成體系并相對獨立于城市公共空間的區域化生活方式，按其價位高低提出了景觀、配套商業與公共服務不同等級的市場標準。其商業建筑以有條件開放傳達了居住空間與城市的對立融合關系，不僅實現本身的生活服務功能，同時作為一種投資工具，滿足資本回報的要求。

　　本文通過對長沙市封閉式小區商業建筑模式及開發應用實例的考察，分析其作為一種商業形態所具有的特殊性，在商業業態、服務范圍、經營方式等方面的要求及其對環境的相互影響，在選址、規模控制方面找到科學、合理的解決方案。

　　1、功能、經營特點與主要問題

　　封閉式小區商業建筑是以居住小區內和周邊居民為主要服務對象的屬地型商業建筑形態，其功能以滿足居民日常生活必需的就近商品、服務及餐飲需求為主，并根據社區規模、人群特點進行休閑、娛樂等功能的設置。一般具體配置有：購物、餐飲、維修、美容美發、文化體育、圖書音像、數碼彩擴、洗衣裁剪、家庭服務和再生資源回收等。

　　在我國住房體制改革之后，由專業的房地產開發商投資，與封閉式住宅小區同時規劃建造配套開發的商業建筑，具有統一開發、集中管理、分散經營的特征，體現就近方便、價廉物美、服務多樣的三大經營優勢。這是一種有別于城市區域中心商業、SHOPMALL、特色步行街的商業形態，具有很強的地域性，經營特點體現在側重特色、商業服務輔助功能、經營集約化、贏利穩定性、需求依賴性等方面。

　　從目前已建成的許多小區配套商業建筑來看，面臨的主要問題有：

　　（1）缺乏比較完善的商業整體規劃，統籌協調、互補相容不夠；

　　（2）商業規模偏大，出現銷售難、招商難、經營難的“三難”現象；

　　（3） 商業布局沒有處理好商業與住宅的“動”“靜”關系，不能充分滿足商家使用功能，造成了商家經營與居民日常生活之間矛盾。

　　2、封閉式小區商業建筑模式

　　以物業主體集散程度、所處位置及輻射范圍不同，封閉式小區商業建筑主要表現為住宅底商、社區商業街、購物中心三種模式。這三種布局模式并非完全分離開來，有相當一部分項目是多種形式的組合。

　　2.1 住宅底商模式

　　住宅底商指利用住宅、公寓等物業的底層從事零售商業和服務業，是房地產開發與零售業相結合的一種商業模式。

　　住宅底層商鋪通常設于單元式和板式小高層住宅的底層，臨城市道路和小區內部道路線性布置，或以休閑廣場為中心集中布置，以服務于本地居民的小型零售商業為主。其優點在于：各商鋪的面積普遍較小，經營成本和風險較低，符合長沙市民的消費習慣，綜合投資回報率較高，因此在長沙的各類商業地產項目中，最受個體投資者和經營者的青睞。其缺點在于：住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，開間和形狀均不規整，開發商爭取最大限度的經濟利益，一般將其劃分為小開間、大進深的狹長商鋪分別出售，空間形式不利于商業經營；由于商業經營容易對樓上住戶造成多方面的干擾，影響社區和諧，如網吧、卡拉OK等娛樂業和餐飲店就不宜設在住宅底層商鋪之中。

　　住宅底商要求層高最低3.5m，層數不超過2層，面寬和進深之比以1：2為宜，一般不低于1：3.外立面要求預留商家招牌的設置位置。

　　受用地條件限制，許多90年代后期以來在長沙市老城區建造的多層及小高層封閉式小區常采用住宅底商的形式，一般在住宅組團沿街部分設置，與住宅部分內外分界明確，最大限度降低對組團內部環境的影響。例如：白沙家園的多層住宅底部設置一層商鋪，層高為3.6m，內部柱網尚顯規整。

　　2.2 社區商業街模式

　　社區商業街是指由相當數量營業面積不同、經營不同類別商品和服務的商店有規律地排列組合的商品交易服務場所。其形式分為帶狀式和環型組團式商業街。

　　對于目前長沙在近郊區開發的大中型新建樓盤而言，社區商業街是最受歡迎且廣泛采用的布局模式。這些新建樓盤注重環境品質，采用統一規劃的商業街的布置，即有利于內部環境的維護，也便于創造舒適熱烈的消費環境，同時保持商家經營的靈活性，降低投資經營風險。

　　芙蓉區政府新址附近的萬科·西街花園小區就是一個較好的例子。西街花園是由深圳萬科投資興建的大型高檔社區，沿高嶺路布置了一條長約400m的商業街，商業街由獨立的沿街商鋪和部分住宅底層商鋪組成，面積從50㎡-240㎡不等，可適應不同類型規模商業業態的經營需求。在商業街的中段結合住宅組團出入口設置了一處面積約500㎡的休閑廣場，廣場周邊布置環形組團式的商鋪，購物環境優美，設計富有人情味。

　　在長沙老城區，由于用地緊張，社區商業街的實例較少，鴻銘中心·金街銀苑就是一個較為少見的例子。利用該地段的地理位置特點，設置了一條社區商業街將韶山北路和曙光路連接起來。開發商的目標是打造一處高檔商品專賣和高端餐飲、休閑娛樂業的匯集中心。從目前的招商情況看，已經體現出高檔消費產業的聚集現象，其服務商圈的輻射范圍較大，目標客戶多為小區外部的周邊高收入商務人士。商業街在建筑造型、街道尺度、綠化景觀及休閑設施的規劃設計方面均做了細致的考慮。

　　2.3 購物中心模式

　　美國《零售辭典》對購物中心的定義為：購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個簡單的分布式經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。根據國際購物中心協會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、廣域型購物中心。 服務于封閉式小區的購物中心一般指鄰里型購物中心與社區型購物中心兩類，以生鮮食品超市為主力，會集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體，能滿足一站式的消費需要，容易凝聚人氣。

　　例如：位于岳麓區桐梓坡路與銀杉路交匯處的威勝大廈，在裙房布置了一家約3000㎡的超市主力店和二十家小商店，經營內容有地產中介、西餐廳、精品店、藥房、茶館等，服務對象除威勝大廈內的約300戶居民外，大多數來自1公里范圍內的其它住宅小區的居民。從營業面積和商圈輻射半徑來看，這屬于鄰里型購物中心的類別。

　　在近郊區的一些大盤項目，建筑面積超過百萬平米，居住人口數萬的開發規模，已經具有了某種新城中心的性質，以大型購物中心為核心或大型購物中心與商業街相結合的布局模式為主。

　　3、封閉式小區商業建筑模式應用原則

　　封閉式小區商業建筑模式的應用與規劃布局應遵循下列原則：

　　（1） 便利性原則：商業從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性；

　　（2）獨立性原則：實現住宅與商業的相對分離和商業的相對集中與獨立，以保證商業不擾民；

　　（3）相對開放性原則：在居住區內實現商業布局和規劃的開放性，保證能同時服務于外部客流和通過性客流；在相鄰小區間，按照區域總體商業規劃進行規劃設計；

　　（4） 和諧性原則：充分體現商業與居民的親和性，創造住宅的適宜居住環境。

　　4、封閉式小區商業建筑的開發規模

　　商業建筑開發規模的確定，主要與目標客戶的定位及商圈輻射范圍有關。

　　4.1 目標客戶的定位

　　封閉式小區商業建筑按目標客戶定位的不同分為內向服務型、外向服務型、內外兼顧型三種類型：

　　內向服務型商業建筑服務對象僅限于小區內部居民，外來客流較少。要根據本區居民的人口規模、消費能力按合適的比例確定面積，一般占總建筑面積的3%～6%之間，人均0.8～1.2㎡。

　　外向服務型商業建筑一般臨近城市商業中心并沿城市道路布置，消費人群多為周邊居民及過往客流。開發規模與本區內部居民的人數沒有直接關系，而要根據小區所在地段的商業開發價值和開發條件確定。

　　內外兼顧型商業建筑服務對象包括小區內部居民及部分過往客流。長沙市大部分處于非城市商業中心地段的封閉式小區多屬此類，多采用沿街設置的住宅底商和獨立商鋪的形式。開發規模需要綜合考慮本區居民的日常消費需求、面臨城市道路地段的開發條件、周邊潛在消費群體及商業網點的布局情況。

　　4.2 營業面積和輻射半徑的關系

　　對于采用購物中心布局模式的鄰里中心或社區商業中心的開發建設，需要分析營業面積和服務商圈輻射范圍的對應關系。對長沙市來說，由于絕大多數住宅都有配套的商業項目，激烈的競爭會相互削弱商業項目各自的輻射半徑；另外，越往市區中心商業越密集，輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現出非對稱輻射的模式。一般來說，社區商業的輻射范圍要遠小于城市商業中心或區域商業中心的輻射范圍，其輻射區域一般

瀝青木絲板主要用于道路、基建等伸縮縫，沉降縫等工程的建設，安放在構件中能長時間使用不腐敗，基建因環境溫度變化變形時不被自己的應力所破壞的作用，現國內很多基建往往是因為伸縮縫中材料使用不當，導致基建工程出現被自己的應力漲開，或材料彈性不夠，收縮時隨著塵土等雜質的進入后等再膨脹時漲開裂縫，在安裝后能阻止水流通過收縮縫進入構件內部，沖刷基建基礎層，導致基建受力不平衡出現裂縫、塌陷等現象。

在半徑1km的范圍以內，即步行15分鐘左右的時間距離。其中以步行5～10分鐘為核心商圈，輻射顧客群占到70%左右。

　　4.3 商業建筑規模的估算

　　封閉式小區商業建筑規模的估算，主要從以下兩個方面考慮：

　　首先，參考有關的規范數據，《城市居住區規劃設計規范》的“公共服務設施控制指標”規定，商業服務設施按700～910㎡/千人控制，通常將其作為低限數據參考。

　　其次，對項目所在區位、資源條件、建筑總量、服務人口及周邊市場環境進行全面考慮，因個案情況做出獨立的綜合判斷。

　　封閉式小區商業建筑規模的估算一般采用兩種方式：一是根據小區的大小，結合商圈的輻射范圍，按人均0.8～1.2㎡來計算；另一種則粗略考慮為整個小區建筑面積的5%～7%。

　　5、結語

　　在建設“兩型社會”、創建和諧社區的方針引導下，封閉式小區商業建筑的發展趨勢主要表現在以下方面：

　　（1）集中化程度增加。當前房地產開發逐漸呈現大盤化、郊區化的趨勢，出于規模開發和對高品質居住環境的追求，零散的住宅底商開發模式將受到限制，以集中布置的社區商業街和購物中心為主體的社區商業中心將逐漸成為主流，朝統一規劃、科學選址、集中布置的方向發展。

　　（2）商業功能細分及休閑化趨勢。以家庭為載體的休閑、文化、娛樂、服務消費項目所占比例將進一步提高，一般性購物消費則向社區及區域級購物中心集中。

　　（3）開發模式的變化。從住宅項目的配套建設轉為按商業地產的操作模式開發經營，實行訂單式設計、建設，有利于后期銷售招商工作，降低經營風險。

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